Condominio con più scale: chi paga le spese di rifacimento del terrazzo di copertura dell'edificio?
Attenzione alla concreta conformazione e alle caratteristiche strutturali dell'edificio ai fini della verifica dell'autonomia ed indipendenza strutturale e funzionale delle porzioni immobiliari.
I condomini di grandi dimensioni sono spesso dotati di due o più scale. In tale ipotesi, si pone il problema della corretta ripartizione delle spese. Ci si chiede, infatti, se le spese di ristrutturazione, di riscaldamento, di adeguamento dell'impianto elettrico, etc., debbano essere sostenute dai proprietari di tutte le scale costituenti il condominio o soltanto dal gruppo di condòmini che ne trae utilità.
La norma di riferimento è quella di cui all'art. 1123 terzo comma c.c. secondo cui quando un edificio è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio stesso (c.d. condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condòmini che in concreto ne trae utilità.
Cosa accade nel caso di un unico edificio diviso in più parti costituite da più scale e più androni, coperti dal medesimo lastrico solare? Chi paga le spese di rifacimento del terrazzo/ lastrico solare?
La questione, di recente, è stata affrontata dal Tribunale di Napoli (sent. n. 3729 del 11 aprile 2023).
Condominio con più scale: ripartizione spese per i lavori di impermeabilizzazione del terrazzo. Fatto e decisione
Il caso deciso dal Tribunale di Napoli riguardava l'impugnazione di una delibera assembleare su diversi punti all'ordine del giorno.
In particolare, un condòmino eccepiva: la mancata consegna della documentazione contabile relativa ai rendiconti oggetto di approvazione; l'omessa indicazione del nominativo e dei millesimi dei condomini consenzienti e dissenzienti; nonché, per quel che riguarda il tema della presente disamina, l'erroneo riparto della spesa relativa ai lavori di impermeabilizzazione del terrazzo in violazione degli artt. 1123 commi 2 e 3 e 1126 c.c.
Il Tribunale ha ritenuto infondate tutte le censure attoree per assenza dei vizi lamentati in citazione.
Con particolare riferimento all'asserita erroneità di riparto della spesa di rifacimento del terrazzo per essere stata ripartita tra i tutti i condòmini di tutte le scale anziché, per come eccepito dall'attore, alle sole scale F e G cui si riferiva l'intervento manutentivo, il Tribunale non ha condiviso tale doglianza essendo l'edificio costituito da un unico blocco senza porzioni immobiliari autonome e indipendenti.
Considerazioni conclusive
In un fabbricato con più scale, le spese di ristrutturazione che riguardano solo una scala vengono sostenute unicamente dai condòmini proprietari degli appartamenti situati in tale parte dell'edificio.
Se l'edificio è costituito da più scale, coperte dal medesimo terrazzo o lastrico solare, le spese di ristrutturazione, in questo caso, vanno divise tra i condòmini di tutte le scale, in quanto l'area in questione funge da copertura per l'intero edificio.
Diversamente, nel caso di un condominio costituito da due o più corpi di fabbrica, ciascuno con una propria e autonoma copertura: in tale ipotesi, infatti, ogni gruppo di condòmini sosterrà unicamente le spese di ristrutturazione della terrazza che copre la propria scala.
In altre parole, solo se il palazzo è costituito da più scale ciascuna con il proprio terrazzo o lastrico solare, si avrà anche una divisione delle spese poiché sui condòmini di una scala gravano gli oneri della propria copertura e non quelli dell'altra scala.
Il Tribunale di Napoli ha, pertanto, stabilito che "la semplice presenza in un edificio di più scale e più androni non è di per sé sola sufficiente - in mancanza di più puntuali indicazioni circa la concreta conformazione e le caratteristiche strutturali del fabbricato - a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari rispetto alla rimanente parte dell'intera opera edilizia".
Nel caso di specie, dalla documentazione fotografica prodotta in atti era emerso che l'edificio costituisse un unico blocco, con la conseguenza che doveva ritenersi giustificata la decisione di ripartire le spese di manutenzione del terrazzo di copertura tra tutti i condòmini sulla base della tabella generale.