Il condomino senza il consenso dell'assemblea non può ordinare lavori sulle parti comuni

Il Tribunale di Larino, con la sentenza n. 68 in data 31 gennaio 2023, ha largamente argomentato la decisione che lo ha portato a respingere la domanda del condomino che chiedeva il riconoscimento, in suo favore, del rimborso della ulteriore quota da lui versata alla ditta che aveva eseguito lavori di natura condominiale, dallo stesso attore definiti urgenti.

I lavori urgenti non possono essere decisi da uno o più condomini. Fatto

In seguito ad un improvviso evento atmosferico di rilevante portata il terrazzo di copertura di un edificio subiva notevoli danni, che rendevano indifferibili i relativi lavori di impermeabilizzazione.

Nel frangente si attivava altro condomino, il quale interpellava gli altri comproprietari, compreso l'attuale convenuto/contumace, al fine di verificare lo stato del tetto e deliberare i lavori urgenti da effettuare per eliminare le conseguenti infiltrazioni. Sulla base di una relazione di un tecnico di fiducia di tale condomino, malgrado il silenzio del convenuto, i condomini incaricavano una ditta che procedeva ai lavori.

Al momento del pagamento tutti provvedevano a adempiere alla propria obbligazione verso l'appaltatore, ad eccezione del convenuto, il quale si rifiutava di corrispondere la quota posta a suo carico lamentando di non aver preso parte alla decisione e, quindi, di essere all'oscuro di quanto stava accadendo.

A questo punto la ditta esecutrice dei lavori sollecitava al pagamento l'odierno attore il quale, previa diffida al presunto debitore, anticipava il relativo importo del quale, con l'azione incardinata, chiedeva giudizialmente il rimborso.

Il Tribunale respingeva la domanda nulla decidendo in ordine alle spese.

Il condominio esiste anche in mancanza dell'amministratore

La prima considerazione del Tribunale rispetto alla fattispecie in esame e che, poi, ha condizionato la decisione finale riguarda il fatto che ci si trovava di fronte ad un condominio e non a una comunione, malgrado l'apparente assenza di un amministratore.

Secondo la giurisprudenza, infatti "il regime del condominio negli edifici - inteso come diritto e come organizzazione - si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.

Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti" (Cass. Sez. Un. 31 gennaio 2006, n. 2046).

Pertanto, l'assenza dell'amministratore non può avere alcuna incidenza sulla sussistenza del condominio che preesiste alla nomina del rappresentante, la cui obbligatorietà è prevista dal dettato legislativo (art. 1129, co. 1, c.c.) solo con riferimento ad un edificio composto da un numero di condomini superiore a otto.

Per effettuare lavori urgenti occorre sempre la delibera assembleare

I lavori urgenti trovano spazio nel Codice civile in due norme, gli artt. 1134 e 1135 c.c. con alcune differenze.

La prima disposizione ha come destinatario il condomino che assume la gestione delle parti comuni il quale, per avere diritto al rimborso di quanto anticipato, non solo deve essere munito di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea ma gli eventuali lavori eseguiti devono essere urgenti, ovvero non procrastinabili (Cass. Sez. Un. n. 2046/2006 cit.; Cass. 12 ottobre 2011, n. 21015).

Con la seconda l'amministratore può intervenire direttamente nella manutenzione straordinaria solo se l'intervento si presenti urgente ma con l'obbligo di ottenere dalla prima assemblea utile la ratifica del proprio operato.

La questione decisa dal Tribunale di Larino, rispetto alla quale il contratto di appalto era intervenuto tra la ditta e solo alcuni condomini, rientra nell'ambito applicativo dell'art. 1134 c.c. e, conseguentemente, non essendo stata convocata alcuna assemblea tale contratto non poteva essere considerato vincolante per il condomino dissenziente o, comunque, che non aveva partecipato all'accordo.

In ambito condominiale è pacifico, per disposizione legislativa, che la minoranza, anche se dissenziente o assente dalla riunione, è vincolata alle decisioni prese dalla maggioranza ed al loro rispetto, con il conseguente obbligo di partecipare alla ripartizione delle spese pro quota (Cass. 13 febbraio 1996, n. 1093).

Altrettanto pacifico l'applicazione al condominio dell'istituto della ratifica che, operante nei confronti dell'amministratore, può valere anche nei confronti dei condomini i quali, in assenza dell'amministratore abbiano dato il via ai lavori senza la preventiva convocazione dell'assemblea, ma nei limiti in cui il giudice abbia ritenuto tali spese giustificate (Cass. 15 settembre 1970, n. 1481).

Quanto al caso di specie, infine, il giudicante ha evidenziato come urgenza ed indifferibilità dei lavori, finalizzati ad eliminare gli asseriti diffusi e gravi fenomeni infiltrativi, non fossero state provate dall'attore (prova testimoniale irrilevante e, comunque, inammissibile per la sua natura valutative; assenza di prova documentale e tecnica relativa allo stato dei luoghi) cui era conseguito l'inevitabile rigetto della domanda.

Fonte: Condomioweb

Avv.to Adriana Nicoletti