Rottura flessibile: delle infiltrazioni è responsabile il proprietario o l'inquilino?
Il locatore risponde solamente dei danni derivati dalle strutture murarie dell'immobile o dagli impianti in esse conglobati.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 6564 del 27 giugno 2023, ha affrontato un interessante caso di (presunto) concorso di responsabilità tra proprietario e conduttore per le infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento locato.
Il giudice partenopeo, ripercorrendo in modo analitico la copiosa giurisprudenza di legittimità, come se sfogliasse una margherita ha man mano escluso le responsabilità di tutti i convenuti (proprietario, condominio e assicurazione), giungendo a identificare l'unico responsabile nella persona del conduttore. Analizziamo la vicenda.
Infiltrazioni condominio per rottura flessibile: fatto e decisione
Il condomino del piano terra citava in giudizio il proprietario dell'appartamento superiore per sentirlo condannare al risarcimento dei danni causati da copiose infiltrazioni d'acqua derivanti dalla rottura di un tubo flessibile sito nell'appartamento del convenuto.
Quest'ultimo eccepiva la propria estraneità a ogni forma di responsabilità, atteso che l'unità abitativa era stata da tempo data in locazione a un'altra persona.
Il conduttore, a propria volta, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, adducendo che la responsabilità dei danni causati dall'appartamento affittato fosse da attribuire esclusivamente al proprietario.
Il Tribunale di Napoli non ha dubbi: in caso di immobile locato, i danni causati dalle infiltrazioni d'acqua provocate dalla rottura di un tubo flessibile sono ascrivibili al conduttore, unico soggetto che può esercitare un effettivo potere di custodia sul bene.
Il guasto che ha causato l'allagamento, infatti, rientra tra quegli eventi di cui solo l'inquilino, avendo l'effettiva disponibilità dell'immobile, può essere ritenuto responsabile.
Il giudice partenopeo, richiamando una storica pronuncia della Cassazione resa a Sezioni Unite (n. 12019/1991), ha ricordato che il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire), è responsabile, in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salva eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo).
Con riguardo, invece, alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell'appartamento, ovvero, le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.
Orbene, nel caso di specie è stato lo stesso attore a individuare la causa delle infiltrazioni, riconducibile come detto alla rottura di un tubo flessibile della cucina del conduttore esterno all'impianto idrico.
Tale bene, non rientrando tra le strutture murarie né tra gli impianti in esse conglobati, deve ritenersi sotto la custodia del conduttore e non del proprietario, il quale è quindi estraneo a ogni tipo di responsabilità.
L'attore, non avendo citato in giudizio l'inquilino, non può quindi che vedersi rigettata la propria domanda, per via del difetto di legittimazione passiva del proprietario nonché di tutti gli altri convenuti (condominio e assicurazione).
Infiltrazioni condominio per rottura flessibile: considerazioni conclusive
Le conclusioni a cui è giunto il Tribunale di Napoli con la sentenza in commento sono rispettose del pacifico insegnamento giurisprudenziale fornito dalla Suprema Corte.
Detto della pronuncia resa a Sezioni Unite nel 1991, è appena il caso di richiamare una sentenza decisamente più recente, a tenore della quale "in tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità" (Cass., 26 aprile 2023, n. 10983).
Ugualmente corretta è l'esclusione di ogni forma di responsabilità solidale del proprietario, atteso che la fonte del pregiudizio è stata correttamente individuata dall'attore sin da subito.
Secondo la Suprema Corte, infatti, solo laddove sia rimasta ignota la causa del danno, la relativa responsabilità ex art. 2051 c.c. incombe sia a carico del proprietario che del conduttore, i quali dovranno dimostrare la propria assoluta estraneità per andarne esenti (così Cass., n. 20335/2004).